Guía · 7 min de lectura
Revisa las cláusulas de tu contrato de arriendo: no te confíes
El contrato es ley para las partes. Estas son las cláusulas que debes leer con lupa antes de firmar, y las que no valen aunque las firmes.
En corto
Antes de firmar, revisa al menos seis cláusulas: monto y plazo de devolución de la garantía, descuentos permitidos y cómo se justifican, reparaciones, aviso de término, estado de entrega y cuentas de servicios. El contrato es ley para las partes, pero no puede quitarte los derechos que la Ley 18.101 te da como arrendatario.
Muchas personas firman el contrato de arriendo en la notaría, de pie y apuradas, confiando en que “es un contrato estándar”. Ese contrato es el que después decidirá si te devuelven tu garantía, cuándo y con qué descuentos.
Arts. 1545 y 1546Código Civil
Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y debe ejecutarse de buena fe. Lo que firmas te obliga a ti y también al arrendador, así que vale la pena leerlo con calma.
1. El monto y la naturaleza de la garantía
Revisa que el contrato diga con claridad cuánto pagaste y que se trata de una garantía, no de un mes de arriendo adelantado. Es habitual que los contratos señalen que la garantía no puede imputarse al pago de la última renta: si tu contrato lo dice, no podrás usarla para pagar el último mes.
2. El plazo para devolverla
La ley chilena no fija un número de días general para devolver la garantía. Por eso esta cláusula es tan importante: el plazo que diga tu contrato es el que rige. En la práctica es frecuente encontrar plazos de 30 a 60 días desde la restitución del inmueble.
Si el contrato no dice nada, pide que se agregue un plazo concreto antes de firmar. Cuando ese plazo vence sin pago, el arrendador queda en mora.
3. Qué se puede descontar y cómo se justifica
Una buena cláusula indica que la garantía responde por rentas impagas, cuentas pendientes y daños, y que los descuentos deben respaldarse con boletas, presupuestos o fotos. Desconfía de las cláusulas que permiten descontar montos fijos sin justificación, como una “pintura completa” obligatoria sin importar el estado de los muros.
Art. 1970Código Civil
Recuerda que el arrendatario no responde por los deterioros que provienen del tiempo y del uso legítimo, de fuerza mayor o caso fortuito, ni de la mala calidad del edificio por su antigüedad, la naturaleza del suelo o defectos de construcción.
4. Quién paga las reparaciones
Art. 1927Código Civil
La regla general es que el arrendador hace las reparaciones necesarias y el arrendatario las locativas. Pero la misma ley permite que el contrato modifique estas obligaciones.
Por eso debes leer con atención las cláusulas de mantención. Algunos contratos trasladan al arrendatario reparaciones que normalmente serían del dueño. Si no estás de acuerdo, es el momento de negociarlo, no después.
5. Duración, renovación y aviso de término
Revisa cuánto dura el contrato, si se renueva automáticamente y con cuánta anticipación debes avisar que no quieres continuar. Un aviso fuera de plazo puede dar pie a cobros que luego se descuentan de la garantía.
Art. 3Ley 18.101
En los contratos mes a mes o de duración indefinida, el desahucio que da el arrendador solo puede hacerse judicialmente o por notificación personal de un notario, con un plazo de dos meses que aumenta un mes por cada año completo de ocupación, hasta un máximo de seis.
6. El estado de entrega y el inventario
Lo ideal es que el contrato incluya, como anexo, un inventario o acta del estado del inmueble firmada por ambas partes. Si el contrato dice que recibes la propiedad “en perfecto estado” y eso no es cierto, deja constancia escrita de las diferencias antes de firmar o en los primeros días.
7. Cuentas de servicios y gastos comunes
Confirma qué cuentas son de tu cargo y desde qué fecha. Lee también si el contrato exige entregar las cuentas pagadas al término, y cómo se acreditan los consumos de los últimos días.
Las cláusulas que no valen aunque las firmes
Art. 19Ley 18.101
Los derechos que la Ley 18.101 confiere a los arrendatarios son irrenunciables. Una cláusula que te haga renunciar a ellos, por ejemplo a los plazos de restitución que la ley te concede, no produce efecto.
Si tienes dudas sobre una cláusula específica, revísala con un abogado antes de firmar. Y si ya firmaste y hoy te están reteniendo la garantía con base en una cláusula dudosa, agenda una reunión online sin costo y la revisamos contigo.
Fuentes legales
- Código Civil (arts. 1545, 1546, 1927 y 1970).
- Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos (arts. 3 y 19).
